ดร. วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยถึงภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ หรือ สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัย ในปี 2565 ยังคงต้องเผชิญกับทั้งปัจจัยบวกและปัจจัยลบ โดยมีค่า นิวส์ สรุปมาให้เข้าใจง่าย ๆ ดังนี้
ปัจจัยบวก
1.การมีมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ของรัฐ (ลดค่าธรรมเนียมการโอนและค่าจดจำนองเหลือร้อยละ 0.01 รวมถึงการขยายไปสู่บ้านมือสองด้วย)
2.มีการผ่อนคลายมาตรการผ่อนปรน LTV ของธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.) จะช่วยให้มีการซื้อบ้านสัญญาที่ 2 และ 3 เพื่ออยู่อาศัยและเพื่อการลงทุนมีเพิ่มมากขึ้น
3.สภาพคล่องของธนาคารมีมากพอสำหรับสินเชื่อปล่อยใหม่ ผู้ประกอบการยังคงมีการทำโปรโมชันลดราคาขายและให้ของแถมต่าง ๆ
ปัจจัยลบ (ความเสี่ยงที่ต้องเฝ้าระวัง)
1.อัตราดอกเบี้ยที่มีแนวโน้มจะปรับขึ้น
2.การแพร่ระบาดของไวรัส COVID-19 โดยเฉพาะสายพันธุ์ “โอมิครอน” ซึ่งยังไม่มีความชัดเจนว่าจะขยายความรุนแรงขึ้นหรือไม่
3.ภาวะหนี้ครัวเรือนอยู่ในระดับที่สูงถึง 90% ของ GDP
4.สภาวะการจ้างงานและการมีรายได้ของประชาชนที่อาจจะมีการฟื้นตัวช้ากว่าที่คาดไว้
5.ภาวการณ์เพิ่มขึ้นของ NPL ของสถาบันการเงิน อาจจะส่งผลให้สถาบันการเงินระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อใหม่ ต้นทุนค่าก่อสร้างแพงขึ้น ทำให้ราคาที่อยู่อาศัยโครงการใหม่อาจจะมีการปรับราคาขึ้น
6.ภาวะเศรษฐกิจภาคการท่องเที่ยวยังไม่ฟื้นตัวดีจากกลุ่มนักท่องเที่ยวต่างประเทศ
แนวโน้มตลาดที่อยู่อาศัยปี 2565
REIC จัดทำประเมินสถานการณ์แนวโน้มตลาดที่อยู่อาศัยโดยประเมินจาก 8 ตัวแปรหลัก โดยเรียงลำดับตามความสำคัญสูงสุด ประกอบด้วย
1.อัตราการขยายตัวของ GDP
2.อัตราเฉลี่ยของดอกเบี้ย MRR
3.ผลกระทบเชิญนโยบายและสถานการณ์ที่สำคัญ
4.อัตราเงินเฟ้อทั่วไป
5.อัตราดูดซับบ้านจัดสรร
6.อัตราดูดซับอาคารชุด-กรุงเทพฯและปริมณฑล
7.อัตราดูดซับบ้านจัดสรร
8.อัตราดูดซับอาคารชุดในส่วนของภูมิภาค
คาดการณ์ว่า ปี 2565 ในด้านอุปทานจะมีการขยายตัวเพิ่มขึ้น โดยคาดว่าจะมีหน่วยการออกใบอนุญาตจัดสรรที่ดินประมาณ 85,538 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 28.0 จากปี 2564 หรือ เพิ่มขึ้นอยู่ในช่วงร้อยละ 15.2 ถึง 40.8 ในด้านที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนคาดว่าจะมีที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนประมาณ 105,307 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 35.3 จากปี 2564 หรือเพิ่มขึ้นอยู่ในช่วงร้อยละ 21.8 ถึง 48.8
ส่วนในด้านอุปสงค์ คาดว่าจะมีการขยายตัวเพิ่มขึ้นเช่นกัน โดยคาดว่าจะมีหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ประมาณ 332,192 จะเพิ่มขึ้นจากปี 2564 ร้อยละ 25.1 หรืออยู่ในช่วงร้อยละ 10.5 ถึง 35.5 การโอนกรรมสิทธิ์แนวราบจะเพิ่มขึ้นร้อยละ 24.6 หรืออยู่ในช่วงร้อยละ 12.2 ถึง 37.1ขณะที่การโอนกรรมสิทธิ์อาคารชุดจะเพิ่มขึ้นร้อยละ 26.1 หรือ ร้อยละ 7.2 ถึง 32.4
ในส่วนของมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ คาดว่าปี 2565 จะมีมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ประมาณ 909,864 ล้านบาท จะเพิ่มขึ้นจากปี 2564 ร้อยละ 13.3 หรืออยู่ในช่วงร้อยละ 0.9 ถึง 23.9 การโอนกรรมสิทธิ์แนวราบจะเพิ่มขึ้นร้อยละ 10.2 หรืออยู่ในช่วงร้อยละ-0.9 ถึง 21.2 ขณะการโอนกรรมสิทธิ์อาคารชุดจะเพิ่มขึ้นร้อยละ 20.2 หรืออยู่ในช่วงร้อยละ 4.6 ถึง 29.9
ด้านสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลปล่อยใหม่ทั่วประเทศคาดว่าปี 2565 จะมีมูลค่าสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลปล่อยใหม่ทั่วประเทศประมาณ 627,548 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากปี 2564 ร้อยละ 2.5 หรืออยู่ในช่วงร้อยละ -7.7 ถึง 12.8 และคาดว่าจะมีมูลค่าสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลคงค้างประมาณ 4,748,189 ล้านบาท จะเพิ่มขึ้นจากปี 2564 ร้อยละ 5.5 หรืออยู่ในช่วงร้อยละ -5.1 ถึง 10.8
ดัชนีรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ (หมวดที่อยู่อาศัย)
ดัชนีอ้างอิงสำหรับการเปลี่ยนแปลงของตลาดรวม เพื่อเป็นการติดตามการเปลี่ยนแปลงของสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยอย่างใกล้ชิดและที่ผ่านมายังไม่มีหน่วยงานใด จัดทำดัชนีที่จะสามารถบ่งชี้ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในหมวดที่อยู่อาศัยในแต่ละช่วงเวลาว่าได้มีการเปลี่ยนแปลงในอัตราร้อยละเท่าไร
REIC จึงได้จัดทำ “ดัชนีรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ (หมวดที่อยู่อาศัย)” ขึ้น เพื่อใช้เป็นดัชนีอ้างอิงสำหรับการเปลี่ยนแปลงของตลาดอสังหาริมทรัพย์ของประเทศไทย โดยจัดทำขึ้นจากชุดข้อมูลทั้งด้านอุปสงค์และด้านอุปทาน พบว่า ปี 2564 ดัชนีรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ (หมวดที่อยู่อาศัย) ปรับตัวลดลงร้อยละ -2.9 จากปี 2563 และคาดว่าปี 2565 ดัชนีรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ จะขยับขึ้นไปอยู่ที่ 83.8 จุด เพิ่มขึ้นจากปี 2564 ร้อยละ 14.2 หรืออยู่ในช่วง 79.6 หรือ 88.1 จุด หรือร้อยละ 8.4 ถึง 20.0
จากการประเมินสถานการณ์โดยภาพรวม REIC คาดว่าในปี 2565 จะมีการเปิดตัวโครงการใหม่ ๆ เพิ่มขึ้นมากกว่าปี 2564 และจะยังคงมีการเปิดโครงการแนวราบในสัดส่วนที่มากกว่าอาคารชุด บ้านแนวราบน่าจะได้รับการตอบรับจากผู้ซื้อมากกว่า ในขณะที่อาคารชุดจะค่อย ๆ ฟื้นตัว เนื่องจาก Stock ที่ลดลง และราคาที่ดินที่แพงขึ้น
ทำให้ผู้ประกอบการจำเป็นต้องสร้างอาคารชุดเพื่อให้สอดคล้องกำลังซื้อ ผู้ประกอบการฯบ้านใหม่จะยังคงมีโปรโมชั่นส่วนลดและของแถมเพื่อจูงใจให้คนซื้อ แต่ไม่ลดราคามากเท่ากับปี 2564 ตลาดยังเป็นของผู้ซื้อ จะมีการขยายตัวขึ้นในกลุ่มของการโอนกรรมสิทธิ์บ้านมือสอง ฐานลูกค้าชาวต่างชาติจะไม่ใช่ฐานลูกค้าหลักของห้องชุด แต่ลูกค้าหลักจะเป็นคนไทยที่เป็นกลุ่ม Gen-Y, Gen-Z ลงมา ที่ประกอบอาชีพอิสระมากขึ้น
ทั้งนี้ ในปี 2565 ยังมีสิ่งที่ต้องระมัดระวัง หากมีการแพร่ระบาดของไวรัสโควิค-19 มากจนต้องมีการ Lock-down จะส่งผลให้ตลาดอสังหาริทรัพย์ไม่กระเตื้องขึ้นเท่าที่ควร บ้านมือสองอาจจะเป็นสินค้าทดแทนบ้านใหม่ ดังนั้น ผู้ประกอบการบ้านใหม่ต้องระวัง
นอกจากนี้ การขาดแคลนแรงงานอาจส่งผลให้การก่อสร้างล่าช้า และอาจทำให้แผนการส่งมอบล่าช้าไปด้วย ซึ่งอาจจะส่งผลต่อการระบาย backlog ของผู้ประกอบ และถ้าหากมีการเกิด NPL ขึ้นมา สถาบันการเงินอาจจะมีนโยบายสินเชื่อที่เข้มงวดต่ออีกในปี 2565 ส่งผลต่อกลุ่มผู้ซื้อที่อยู่อาศัยที่มีความไม่แข็งแรงในสถานะการเงิน
